본문 바로가기

Home >

주택임대차보호법 개정! 어떤 것이 달라졌을까?

지난 9월, 31년 만에 ‘임대차 3법’으로 불리는 ‘주택임대차보호법’이 개정되었습니다. 그동안 세입자는 집주인의 막무가내식 임대료 인상 요구나 갑작스러운 퇴거 요구에 안전장치 하나 없이 내몰려야 했는데요. 그런 세입자에게 <전월세 인상율 상한제>와 <계약갱신청구권>이라는 무기가 생겼습니다. 이 두 가지 제도만으로 안정적인 주거 생활을 하기에는 여전히 부족하지만, 세입자와 집주인이 바뀐 제도를 제대로 이해해야 소모적인 분쟁 없이 임대차 계약을 할 수 있겠죠? <전월세신고제>, <전월세상한제>, <계약갱신청구권제>를 핵심으로 하는 임대차 3법, 무엇이 달라졌는지 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.

 

 

전월세신고제

<전월세신고제>는 ‘주택임대차보호법’과 별도로 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 개정으로 시행됩니다. 전세와 월세 계약을 하면 계약금액과 계약 내용을 임대차 계약 당사자들인 세입자와 집주인이 각각 30일 이내에 소재지 관청에 신고하고 공개하는 제도에요.

 

이를 통해 세입자는 먼저 들어온 세입자의 보증금이 얼마인지, 주변 시세가 얼마인지 알 수 있어 임대료 협상도 할 수 있고, 보증금을 돌려받기 어려운 '깡통주택'의 위험도 미리 알 수 있습니다. 또 신고 시, 세입자에게는 보증금을 보호받을 수 있는 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

 

 

전월세상한제

<전월세상한제>와 <계약갱신청구권>은 ‘주택임대차보호법’ 개정으로 시행됩니다. 집주인이 세입자에게 전월세 보증금이나 월세를 올리자고 할 때, 그 상한선을 연 5%로 제한하고 그 이내에서 협상을 통해 정하도록 하는 제도입니다.

 

전세 2억원인 주택의 경우, 연 1천만 원 이내에서만 보증금 인상을 요구할 수 있고, 이것도 세입자가 동의하지 않으면 집주인이 임대료를 올려야 하는 이유를 입증해야 해요.

 

이는, 집주인이 다른 사람에게 집을 팔더라도 유효합니다. 중간에 집주인이 바뀌어도 기존 계약을 연장할 수 있고 연 5% 이상 임대료를 올릴 수 없는 것이죠. 단, 세입자가 바뀔 때는 <전월세상한제>의 적용을 받지 않습니다.

 

5% 인상률은 지자체가 더 낮게 정할 수 있고, 법 시행 전 임대료를 5% 이상 올려도 법 시행 후 세입자가 원하면 5% 이내로 소급해 낮추고 나머지 금액은 돌려받을 수 있습니다.

 

 

계약갱신청구권

<계약갱신청구권>은 임대차 3법 중 가장 이슈가 되고 있어요. 임대료가 2회분 이상 밀리거나 집을 크게 파손하는 경우, 철거나 재건축 예정 등의 사유가 없는 한 세입자가 이전과 같은 계약조건으로 1회 계약을 연장할 것을 요구할 수 있는 제도입니다.

 

그동안은 2년 동안 거주하고 집주인이 계약갱신을 거절하면 세입자는 이사를 가야 했는데, 이제 4년까지는 특별한 사유가 없는 한 계약 연장을 요구할 수 있게 되었습니다. 현재 임차한 집에서 4년 이상 살았더라도 1회 연장을 요구할 수 있죠.

 

만약, 집주인이 금액을 좀 더 높여 새로운 세입자를 받기 위해 갱신을 거절했다면, 이에 대해 세입자는 <법정손해배상청구권제>에 근거해 손해배상청구를 할 수 있습니다.

 

보상금액은 다음 3가지 중, 가장 큰 금액으로 산정해요. ①계약갱신 당시 월세 3개월분 ②새로운 세입자의 전월세 임대료와 청구인의 거절 당시 임대료와의 차액의 2년분 ③입증할 수 있다면 추가적인 피해 금액.

 

다만, 부칙에서는 법 시행 전에 집주인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 않도록 명시하고 있습니다. 참고로, 임대차 계약 자동연장을 하지 않으려면 임대만료 6개월 전부터 1개월 전까지 의사 표현을 해야 해요.

 

만약, 개정 주택임대차보호법 시행 전에 이미 다음 계약 기간에 대해 임대료 증액 합의를 한 경우라면, 이는 무효가 아니기 때문에 임차인은 ①법 시행 전에 합의된 대로 증액 및 갱신 합의를 유지하고 2년 뒤에 갱신요구권을 행사하거나, ②법에 갱신요구권을 행사하면서 5% 한도 내로 임대료를 다시 정할 것을 요구하는 것 중 선택할 수 있습니다.

 

기타Q&A

Q. 법 시행 후, 계약서에 계약갱신 요구를 하지 않겠다고 명시하면 2년 뒤 재계약을 안 해도 되나요?

A. 아니요. 세입자에게 불리한 예외조항은 법적으로 인정되지 않습니다. 현재도 세입자가 1년만 살겠다고 합의하고 계약서에 명시했다가 나중에 2년을 채워 살겠다고 하면 내보낼 수 없는 것과 마찬가지입니다.

 

Q. 법 시행 전 기존 집주인이 집을 매도했을 때, 새로운 집주인이 직접 거주를 희망한다며 계약갱신 요구를 거절할 수 있나요?

A. 네. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 새로운 집주인이 계약갱신 거절 의사를 표시해야 합니다.

 

Q. 세입자에게 상당한 보상을 해주기로 합의하면 재계약 안 해도 된다는데, 얼마나 보상해줘야 하나요?

A. 기준은 없습니다. 세입자가 집주인이 제안한 액수에 합의한다면 그것으로 충분합니다.

 

Q. 집주인이 실제 거주하는지, 거주의무기간(2년) 내 다른 세입자를 들였는지 누가 어떻게 확인해야 하나요?

A. 세입자입니다. 모든 손해배상은 청구하는 주체가 피해 사실을 입증해야 합니다. 다만, <법정손해배상청구권제>에 따라 손해액을 피해자가 입증할 필요는 없습니다.

 

Q. 법 개정 후 세입자가 거주하고 있는 주택을 집주인이 매도할 수 없나요?

A. 아니요. 세입자가 거주 중인 주택이라도 매도할 수 있습니다. 또한, 집주인이 바뀌더라도 기존 세입자는 계약갱신 요구를 할 수 있습니다.

 

Q. 임대료에 대한 합의가 안 되면 어떻게 해야 하나요?

A. 임대인이나 임차인이 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 분쟁 조정위원회에서도 조정이 되지 않으면, 세입자나 집주인이 법원에 차임 증감청구 소송을 제기할 수 있습니다. 법원에서도 먼저 조정 절차를 통해 당사자 간 합의를 시도해보고, 합의가 되지 않으면 판결로 임대료를 정하게 됩니다. 이렇게 조정 또는 법원의 판결로 임대료가 정해질 때까지는 월세를 내고 있던 세입자는 기존 임대료를 내고 있다가, 조정 또는 판결로 임대료 인상 폭이 정해지면 소급해서 정산해야 합니다.

 

 

임대차 3법의 장점과 단점

# 세입자를 보호하기 위한 법

<전월세신고제>가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받게 됩니다.

 

특히, 전세 계약의 경우 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면 세들어 살고 있는 주택이 경매로 넘어가는 등 보증금을 받을 수 없는 경우가 생기는데, 신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오게 됩니다.

 

# 예상되는 부작용

가장 주목받는 것은 임대차 3법이 전세 시장에 미치는 영향입니다. 전세 물량이 급감할 것이라는 우려가 제기되고 있고, 전세 물량의 급감은 자연스레 전셋값 상승으로 이어지게 돼요.

 

통계를 보면, 강남 3구를 비롯해 서울 주요 지역 70% 정도가 전세금을 끼고 집을 매입합니다. 다주택자들이 주택 구매대금을 전세 보증금으로 충당하는 점을 고려하면 ‘전세 소멸론’은 과장된 이야기라는 견해도 있어요. 실제 2016년 이후, 임대주택 가운데 전세와 월세는 4대 6 정도 비율을 꾸준히 유지하고 있습니다.

 

다만, 저금리 기조 탓에 점진적으로 이뤄지는 전세의 월세 전환에 임대차 3법이 영향을 미칠 가능성은 있습니다.

 

또 다른 부작용으로 전세 시장가격의 왜곡 현상이 생긴다는 지적입니다. 기존 세입자와 신규 세입자 사이에 사실상 ‘이중 가격제’가 생기면서 차별을 받게 된다는 것이죠. <전월세상한제>는 기존 세입자에게만 적용되는 반면, 앞으로 새로운 세입자를 받을 때 집주인은 계약 때부터 전세금을 최대한 많이 받으려고 할 것이기 때문입니다.

 

이러한 충격은 신규 세입자가 모두 받게 되며, 이로 인해 새로 전셋집을 구해야 하는 신혼부부의 전세난이 심해질 것이라는 우려가 나오고 있습니다.

 

# 법 자체의 허점

세입자가 계약 갱신을 요청하더라도 집주인 본인이나 부모, 자녀가 실거주할 계획이라면 이를 거부할 수 있습니다. 집주인의 실거주가 아니라는 것이 확인되면 손해배상청구를 할 수 있지만, 많은 시간과 비용이 드는 소송 과정을 세입자가 감당하기 쉽지 않으리라는 지적이 있어요.

 

계약 갱신을 거부하더라도 집주인이 기존 세입자에게 합의금을 주면 예외를 인정하는 법 조항도 악용될 소지가 있습니다. 전세 수요가 많아 집주인이 세입자보다 우위에 있는 경우, 합의금을 그대로 다음 세입자에게 떠넘길 수 있기 때문이에요.

 

# 추가 법 개정 필요성

더 강력한 세입자 보호책이 필요하다는 주장도 이어지고 있어요. 초등 학제와 중·고등 학제가 6년인 것을 고려할 때, 장기적으로 <계약갱신청구권>을 ‘3년+3년’으로 개선하는 것이 필요하다는 견해입니다. 임대차 계약 기간을 ‘2년+2년+2년’으로 최대 6년까지 보장하는 법안이 발의되기도 했죠.

 

집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유를 조금 더 까다롭게 규정해 세입자들이 사실상 4년 만에 쫓겨나는 부분에 대한 보완책도 필요해 보입니다. 대신 지역별로 규제를 달리 적용하는 방안 등이 대안으로 제시되고 있어요.

 

 

세입자를 보호하기 위한 임대차 3법에 대해 알아봤습니다. 이 법으로 세입자도 계속 거주할 수 있는 권리를 요구하고, 터무니없는 임대료 인상을 거절할 수 있는 권리를 갖게 되었죠. 정부도 일부 사각지대에 있었던 주택임대시장을 제도권 안으로 끌어안게 되었습니다.

 

임대차 3법 설명은 간단하지만, 현실에서는 법이 적용되는 다양한 사례들이 발생해요. 세입자, 집주인 모두 임대차 3법을 숙지해두고 서로 얼굴 붉히는 일이 없었으면 좋겠네요.