떨어지는 집값, 영끌족의 눈물

부동산 시장 분위기가 심상치가 않습니다. 5년 이하 신축 아파트값이 먼저 약세 전환한 것으로 나타났는데요. 이는 지난 수년 동안 ‘불패’라고 할 만큼 신축이 강세를 보였던 것과는 대조적인 모습입니다. 또 부동산 가격 하락기에는 투자수요의 영향을 크게 받는 재건축 아파트의 하락세가 더 두드러진다는 것도 통념과는 맞지 않는 현상입니다. 도대체 왜 승승장구하던 집값이 떨어지는 걸까요? 대한민국 집값의 현 상황과 하락의 원인, 앞으로의 전망을 알아보았습니다.

 

#대한민국 집값의 현 상황

거침없던 부동산시장 열기가 식어가고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 국내에서 3.3m²당 가격이 가장 비싼 아파트로 통하는 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84.95 m²는 지난해 12월 39억 8000만 원에 거래됐어요. 직전 최고가인 45억 원과 비교해 5억 2000만 원 낮은 가격입니다. 아파트 분양시장에도 변화가 감지되고 있어요. 지방을 중심으로 청약 미달 단지가 증가하고, 수도권에서도 미계약 단지가 나타나고 있는 상황입니다. 지난해 대다수 전문가가 공급 부족을 이유로 부동산시장 상승을 예상할 때 거래절벽과 신고가는 부동산시장 하락 신호라며 앞으로 미분양이 나올 테니 집을 절대 사지 마라고 조언해 화제를 모았었습니다.

 

전국 17개 시·도 중 2030세대의 매입이 가장 활발했던 지역은 경기도였어요. 경기도는 2030 매입 건수가 최다 지역으로 전국의 4분의 1을 차지하고 있습니다. 문제는 2030이 많이 찾던 곳에서 집값 하락이 가파르게 진행된다는 점입니다. 영통구를 포함한 수도권 일부 지역에서 이런 추세가 확인되고 있어요. 또 기준금리가 잇달아 오르면서 대출 이자 부담이 커지고 있는 것도 문제입니다.

 

또한 부동산업계에 따르면 신축 2년차 아파트 매물이 증가하고 있어요. 입주 2년 후 집을 파는 사람이 많은 것은 1가구 1주택의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 실거주 2년을 채운 경우가 많기 때문입니다. 부동산 가격 상승기에는 2년이 지난 이후에도 그대로 거주하려는 사람이 상당히 있지만 하락기가 되니 팔고 싶어 하는 사람이 많아진 것이죠. 집값은 토지 가격과 건물 가격으로 구성되는데 신축일수록 건물가격이 높기 때문에 차익 실현을 하려는 사람들은 신축 아파트부터 매물로 내놓는 경우가 많습니다.

 

#집값 하락의 원인

- 기준금리 인상

기준금리는 시중금리의 가장 기본이 되는 금리로 은행들은 돈을 빌려줄 때 기준금리에 가산금리를 더해요. 가산금리는 은행의 비용을 상쇄하고 추가적인 수익 등을 덧붙이는 금리를 말해요. 집을 사기 위해 일반인들이 빌리는 주택담보대출 금리는 결국, 기준금리 + 가산금리 형태의 시중금리입니다. 현재의 기준금리는 1.75%지만(6/7기준) 주담대에 적용받는 금리는 변동금리 기준 약 3.5~5.4%, 혼합금리(5년간 고정금리 이후 변동금리) 기준 4.0%~6.4%로 상당히 높아 이자 부담이 커지게 됩니다.

 

금리가 1~2% 오르면 얼마나 이자를 더 내야 할까요? 집을 사기 위해 빌리는 돈은 보통 몇 천만 원 수준이 아니기 때문에 1~2%만 올라도 체감하는 이자비용은 더 커져요. 쉬운 계산을 위해 2.5억 원을 4%에 빌렸다고 가정하면 원금이 아니라 ‘이자’만 1년에 1천만 원(2.5억 원 X 4%)을 내야 하는 상황이 발생하는 것입니다.

 

 

- 대출 규제의 영향

이자뿐만 아니라 대출 제도의 문제도 있어요. 매년 값아야 하는 이자가 늘어나면 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 규제 때문에 대출할 수 있는 금액 자체도 줄어들게 됩니다. 집값이 이미 오른 상황이라 LTV(주택담보대출비율) 한도를 채워도 돈이 모자를 수 있어요. 즉, 이자 부담 + (이자는 이 악물고 낼 의지가 있더라도) 대출 규제 때문에 주택 매매를 포기하는 경우가 늘어나면서 수요가 줄어 집값이 하락하는 구조가 되는 것입니다.

 

• LTV(주택담보대출비율): 주택 가격을 기준으로 산출된 비율에 따라 대출해 주는 제도

• DSR(총부채원리금상환비율): 연간 소득 비율에 따라 대출 원금과 이자의 한도를 규제하는 정책

 

#앞으로의 전망

정부는 주택의 매매를 지원하기 위해 대출 규제를 완화하는 정책을 검도 중입니다. 대출 규제를 완화하는 정부의 정책으로는 먼저 LTV를 올리는 방법이 있어요. LTV는 ‘주택담보대출비율’로 집을 구매할 때 ‘집값의 몇%까지 빌려줄 수 있는지를 정해 둔 비율’입니다. 10억짜리 집을 살 때 LTV가 50%라면 5억, 70%라면 7억까지 빌릴 수 있습니다. 정부는 처음 집을 사는 2030을 위해 보금자리론 대출을 이용하면 최대 LTV를 80%까지 확대하는 방안을 검토하고 있어요.

 

두 번째는 DSR입니다. 우리 말로 바꾸면 ‘총부채원리금상환비율’이고, 뜻은 ‘매년 갚아야 하는 모든 대출 원금과 이자를 빌리는 사람의 연간 소득의 비율에 따라 빌려주는 금액 한도를 정하겠다’는 거예요. 부동산 투기를 막기 위해 분명한 소득이 있고 갚을 능력이 되는 사람에게만 대출해 주겠다는 취지입니다. DSR은 연간 소득(연봉)이 높을수록 더 많이 빌릴 수 있어요.

 

정부는 두 가지 방법으로 DSR 규제를 완화하려고 하는데요, 하나는 초장기 대출상품입니다. 보통 주담대 상품은 30년간 빌려주는 경우가 많은데 요즘은 40년짜리가 나오고 있고 정부에서는 50년짜리도 검토하겠다는 입장입니다. 빌리는 기간이 늘어나면 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 낮아지게 돼요. 10억을 10년 동안 빌리면 1년에 원금을 1억 갚아야 하지만 20년간 빌리면 원금을 1년에 5천만 원 갚으면 되는 것과 같은 이치입니다. 소득은 그대로 지만 DSR 완화 효과가 생기게 되는 것입니다.

 

또 다른 하나는 DSR을 따질 때 고려하는 연간 소득 기준을 완화하는 것입니다. 젊은 사람들은 사회생활을 오래 할수록 보통 연봉이 오르게 되죠. 이런 상식을 DSR에 적용해 ‘미래(에 늘어날 것이라 예상 되는) 소득’반영 비율을 높이겠다는 것입니다. 이 경우도 마찬가지로 연간 소득이 올라 DSR 완화 효과가 생겨요. 결론적으로 ‘돈이 부족해서 집을 못 사겠다는 사람들이 적어지도록 정부가 도와주어 주택 구매를 활성화시키겠다는 의도입니다.

 

앞으로의 부동산 시장을 부정적으로 본다면, 주택 매매가 늘지 않고, 수요가 줄어드니 주택 가격이 계속 하락할 것이라는 주장의 근거는 금리 인상입니다. 이미 부담스러운 수준이지만 연말까지 계속 오를 가능성이 높아요. 긍정적으로 본다면, 정부가 대출규제(LTV. DSR)를 완화해 돈이 부족해 집을 못 사는 사람을 줄여 수요를 일으키는 것입니다. 수요가 늘면 주택 가격은 오르기 때문입니다. 만약 주택 구매를 생각하고 계신다면 어느 쪽 상황이 더 맞을 것 같은 지, 그리고 어떤 조건이 나에게 가장 좋을지 고려하신 후 결정하는 것이 좋을 것 같아요.