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절세의 기본! 양도소득세 절세 하는 방법

경기에 침체기가 오면 정부에서는 각종 규제 제도를 풀어주곤 합니다. 주위에서 부동산 투자를 하는 것을 보며 나도 부동산 재테크에 뛰어들어야 하나 싶을 수도 있어요. 이럴 때 가장 먼저 해야 할 일은 자칫 거래에 치우쳐 놓칠 수 있는 세금을 잡기 위한 세테크를 진행해야 합니다. 오늘은 절세의 기본인 양도소득세 절세하는 방법에 대해 자세히 알아보도록 할게요.

 

 

# 양도소득세란?

양도소득이란 일정한 자산의 양도로 발생하는 소득을 말해요. 이러한 양도소득은 부동산 매매 그 자체를 목적으로 삼아 벌어들이는 사업소득과는 다릅니다. 여기서 ‘양도’란 자산에 대한 등기나 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출차 등에 의해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.

 

다시 말해, 통상적인 매매뿐만 아니라 부동산을 교환하거나 회사에 출자하는 등의 경우도 모두 금전거래로 보고 양도소득세를 과세해야 해요. 따라서 증여나 상속을 통해 무상으로 자산이 이전되는 경우에는 양도소득세가 아닌, 상속세나 증여세가 부여되는 점이 다르죠.

 

양도소득세란 건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권, 회원권, 주식이나 출자지분 등 대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 양도소득세는 시가가 오르면 발생하고, 투기로 인한 불로소득이나 개발이익 일부를 소득세로 환수함으로써 거래 규제나 소득재분배 및 부동산 가격의 안정 등을 목적으로 하죠. 거의 모든 국민이 잠재적인 납세 의무자라는 점에서 대중세적인 측면도 있습니다. 부동산을 양도한 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야 하며, 미신고 시 가산세가 부과됩니다.

 

부담부 증여가 인정되는 경우에는 부담부 증여가액 가운데 일부가 양도에 해당합니다. ‘부담부 증여’란 채무를 인수 조건으로 하고 증여하는 것을 말해요. 채무가 증여재산가액에서 빠지는 경우, 채무에 상당하는 증여재산가액에는 양도소득세가, 채무 이외의 증여재산가액에는 증여세가 과세되는 것이죠. 예를 들면, 증여재산 1억 원 중 채무가 3,000만 원이라면 3,000만 원에 대해서는 양도소득세, 나머지 7,000만 원에 대해서는 증여세가 과세된다는 뜻입니다.

 

 

# 양도소득세 부과 대상

양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 총 6개의 범위로 나눌 수 있어요. 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)에 해당하는 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 등, 기타자산, 파생상품, 신탁 수익권입니다. 여기서 부동산에 관한 권리는 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권이 해당됩니다. 주식 등의 범위에는 상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장 주식 등에 속합니다.

 

여기서 잠깐, ‘주식 등’이라는 말은 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권을 뜻합니다. 기타자산에는 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등 부동산과 함께 양도하는 이축권이에요. 파생상품에는 국내와 국외로 나뉠 수 있는데요, 국내의 경우 모든 주가지수 관련 파생상품(19.4.1 이후)이며 국외의 경우 장내 및 일부 장외상품 등이 포함됩니다. 신탁 수익권은 신탁의 이익을 받을 권리(자본시장과 금융투자법에 관한 법률) 제110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득을 말해요.

 

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위는 양도로 보는 경우와 양도로 보지 않는 경우 두 가지로 나뉩니다. 양도로 보는 경우에서 ‘양도’는 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 범인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말해요. 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상 양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당하는 것이죠. 양도로 보지 않는 경우를 살펴볼게요. 신탁 해지를 원인으로 소유권 원상회복이 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다. 또한 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

 

 

# 부동산 양도소득세 줄이는 법

양도세는 당연히 내야 할 세금입니다. 그러나 다양한 조건에 따라 비과세 혜택을 받기도 해요. 또한, 파는 시기나 방법에 따라 절세할 수 있답니다.

 

비과세 조건 확인

1가구가 실거래가 9억 원 이하의 주택 하나를 2년 이상 보유하면 양도소득이 있더라도 비과세가 됩니다. 이때 주택의 보유 기간은 해당 주택의 취득일로부터 양도일까지로 계산 해요. 따라서 취득일과 양도일의 판정이 무척 중요하며 해당 주택의 잔금 받는 날을 취득일로부터 2년이 지난 후로 하고, 등기 또한 2년이 지난 후에 이전해주는 절세 팁도 고려해볼 수 있어요.

 

일시적 1가구 2주택의 경우, 조건에 따라 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 첫 번째 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 두 번째 주택을 취득한 경우, 두 번째 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 첫 번째 주택을 매도하면 비과세 적용 대상이 됩니다. 3년이 경과한 다음부터는 정상적 과세 대상이라는 사실을 기억하면 좋아요.

 

감면 대상 여부 확인

감면 대상 주택의 경우, 매수 후 5년 동안은 양도소득세 100%가 감면됩니다. 4.1 부동산 대책 감면 대상 주택이란, 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자로부터 매입하는 주택으로서 ‘취득가액이 6억 원 이하 혹은 주택의 연면적(아파트는 전용면적)이 85㎡ 이하인 주택’을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 주택공급업체와 최초로 매매계약을 체결해 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 포함)한 상황에 해당하는 주택을 말해요.

 

주택 양도 시 절세를 위한 순서 확인

다주택자의 경우, 양도소득세 비과세 혜택은 받을 수 없어요. 그러나 양도세를 줄일 방법은 있습니다. 바로, 주택 양도 시 순서를 체크하는 것인데요. 양도세는 누진 구조로 되어 있어 차익이 누적되면 세율 역시 증가해요. 즉, 주택을 한꺼번에 팔면 한 채당 발생하는 양도차익이 합산돼 당연히 세율이 높아집니다. 따라서 2주택을 한꺼번에 팔지 않는 것이 좋아요.

 

처분 시기 확인

일반적으로 양도소득세는 양도차익에 대하여 6~38%의 세율이 적용됩니다. 부동산 보유 기간이 2년 미만일 경우 무조건 40%, 1년 미만의 경우 50%까지 적용될 수 있어요. 또한, 같은 연도 내에 처분한 부동산들은 합산해서 높은 세율이 부과될 수 있으니 처분 시기를 잘 따져서 결정해야 해요.

 

부부 공동 등기 활용

누진세인 양도소득세는 시세차익 분산을 통해서도 절세를 예상해볼 수 있습니다. 단독 등기일 때보다 부부 공동 등기일 경우 적용되는 세율도 낮고 기본 공제도 각각 해당하므로 양도소득세를 줄일 수 있어요. 다만, 단독 명의로 등기를 내고 중간에 공동명의로 바꾸면 취득세가 부과되는 경우가 있으며, 배우자 증여공제액(6억)을 초과하면 증여세 과세 가능성이 있습니다.

 

 

# 해외주식 양도소득세 줄이는 법

해외주식 양도소득세는 해외주식에서 발생한 양도차익에서 250만 원을 공제한 금액의 22%에 해당하는 금액이에요. 해외주식 양도소득세는 매월 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 소득에 대해서 과세합니다. 수익이 발생한 종목과 손실이 발생한 종목이 있다면 서로 상계처리되어 순이익에 대해서 양도소득세가 과세돼요.

 

다만 주의해야 할 점은 연도가 다른 수익과 손실은 상계처리되지 않는다는 점이에요. 예를 들어 A종목에서 2020년에 3천만 원 수익이 발생했고, B종목에서 2021년에 3천만 원 손실이 있었다면 2021년 5월에 3천만 원에 대한 양도소득세 605만 원을 신고 납부해야합니다. 만약 B라는 종목을 2020년에 손절해 3천만 원 손실이 발생했다면, 2020년에 A종목 3천만 원 수익과 B종목의 3천만 원 손실이 모두 같은 년도에 발생했기 때문에 상계처리되어 2021년에 납부해야 할 양도소득세가 없는 것이죠. 매도하여 손실을 내고자 한다면 반드시 수익이 있었던 해와 같은 연도에 하는 것이 좋습니다.

 

해외주식 수익을 실현하기 전이라면 증여 후 양도를 통해 양도소득세를 절약할 수 있어요. 매도 후 수익 실현 전이면 언제든 가능한 전략이죠. 해외주식을 증여하면 수증자는 증여한 날의 전후 2개월(총 4개월) 평균가액으로 증여세를 계산해 증여한 날이 속한 달의 말일로부터 3개월 이내에 관할세무서에 증여세를 신고 납부해야 해요. 수증자가 증여받은 주식을 매도하는 경우, 주식의 취득가액은 증여가액이 되기 때문에 증여받은 날의 전후 2개월 평균가액보다 더 높게 매도한 차익에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다. 부동산과 다른 점은 이월과세 기간이 5년이 아닌 1년이라는 점이에요. 증여 후 양도 절세 전략에도 주의해야 할 점이 있어요. 수증자가 매도한 자금을 다시 증여자에게 주면 부당행위로 보기 때문에 절세한 양도소득세가 추징됩니다.

 

 

인류 문명이 시작된 이래 늘 존재한 것이 있다면 그중 하나는 세금입니다. 합법적인 방법으로 절세하는 일은 또 다른 재테크의 하나에요. 양도소득세 절세 전략을 꼼꼼히 세워 스마트한 세테크에 도전해보시는 건 어떠세요?