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주택청약! 2021년에 바뀌는 제도는 무엇일까?

2020년 주택시장을 되돌아보면 가장 관심을 많이 받은 항목이 바로 주택청약이라고 할 수 있습니다. 작년 청약 경쟁률은 매번 신기록을 달성하였으며 청약통장의 가입자 수 또한 9월 말 기준 2,681만 명을 기록하면서 전 국민의 절반 이상이 청약통장을 보유한 것으로 나타났습니다. 그만큼, 주택청약에 대한 관심이 점점 더 높아지고 있다는 것을 반증한 것이죠. 오늘은 2021년에 바뀌는 주택청약 제도는 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

# 특별공급, 소득요건 완화

청약 경쟁률이 나날이 높아져 가면서 나이가 어린 신혼부부와 청년층의 청약 기회가 점점 줄어들고 있습니다. 이런 현상으로 인해 상대적으로 젊은 층의 지원 비중이 높은 신혼부부 특별공급과 생애 최초 특별공급에 대한 소득요건이 크게 완화됩니다.

 

소득 기준이 가장 높아지는 민영주택 신혼부부 특별공급의 소득 기준을 살펴보면, 2020년 도시근로자 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%) 이하였던 기준이 2021년 140% (맞벌이 160%)로 확대되면서 부부합산 소득이 1억 원을 넘는 신혼가구도 신혼부부 특별공급을 신청할 수 있게 되었어요.

 

공공 분양주택의 신혼부부 특별공급 소득요건도 2020년 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하에서 2021년 일반공급 기준 130%(맞벌이 140%)로 완화되었습니다. 또한, 올해부터는 혼인신고 이전에 출산한 자녀도 혼인 기간(신고 이후)에 출산한 신혼부부와 같이 자녀로 인정하여 공공주택의 우선 공급과 특별공급 1순위 자격을 부여받을 수 있어요.

 

신혼부부와 함께 생애 최초 특별공급의 소득 기준도 완화되어 처음으로 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들의 범위가 더욱 확대될 예정이에요. 우선 공공주택의 경우 완화 전, 도시근로자 월평균 소득 100% 이하에서 130% 이하로 확대되어 연 소득이 8,500만 원이 넘는 가구도 생애 최초 공공주택 청약이 가능하게 되었습니다. 또한, 민영주택의 경우 기존 130% 소득 기준이 160%로 완화되면서 연 소득 합계가 1억 원이 넘어도 민영주택의 생애 최초 특별공급 청약이 가능하게 되었습니다.

 

# 일반공급 확대

신혼부부와 생애 최초 소득 기준이 완화되면서 특별공급에 대한 수요가 더욱 증가할 것이라고 전문가들은 예견하고 있습니다. 이에 따라 올해부터 주택의 공급 비율에도 변화가 생겨 신혼부부와 생애최초 주택 구입자에게 좀 더 많은 기회가 생기게 되었습니다. 민영주택의 경우, 특별공급량의 75%가 상대적으로 저소득층인 월평균 100%(맞벌이 120%) 이하의 가구에 우선으로 공급되고 있어요.

 

이 비율이 올해부터는 75%에서 70%로 줄어들고 일반공급 비중이 25%에서 30%로 증가합니다. 따라서 우선 공급에 70%를 공급하고 여기서 탈락한 세대와 나머지 일반공급 신청자에게 나머지 30%를 공급하게 됩니다.

 

공공주택의 경우 작년까지 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에만 공급이 가능했어요. 하지만, 올해부터는 공급분의 70%만 우선으로 기존 소득 기준에 따라 공급하게 됐죠.

 

나머지 30%는 일반공급으로 배분해 도시근로자 기준 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하도 공공주택 청약 신청이 가능하게 되었어요. 일반공급은 추첨제로 진행될 예정이며 청약점수가 낮은 사람들에게도 청약 기회를 주겠다는 취지로 확대되었습니다.

 

# 분양권도 1주택 과세 대상

분양권은 주택청약통장을 이용하여 청약 후 당첨되면 향후 입주할 아파트를 받을 권리입니다. 분양권은 주택이 아니기에 취득세와 재산세 대상에서 제외되었고 양도소득세는 냈어야 했지만, 올해부터는 분양권도 1주택 과세대상이 되었습니다. 입주권과 분양권을 비교해서 설명해 드리면, 분양권은 아파트 당첨권이고 입주권은 재개발·재건축 조합원들이 소유한 신축주택에 대한 소유권을 말합니다.

 

작년까지는 다주택자가 주택을 팔 때도 분양권은 주택 수에 포함되지 않았습니다. 분양권은 주택이 아니라 취득할 수 있는 권리이기 때문입니다. 하지만 올해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 달라집니다. 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 팔 경우, 양도세 중과를 위한 주택 수를 계산할 때 분양권도 포함되게 법이 바뀌었기 때문입니다.

 

조정대상지역 내 분양권을 2020년 12월 31일까지 매도하면 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 1주택자인 경우 비과세가 되지만, 2021년 1월 1일부터 매도하면 분양권도 주택 수에 포함되어 2주택자로 중과됩니다.

 

# 사전청약제도

또 다른 변화는 올해 처음 시작되는 사전청약제도입니다. 사전청약제도는 본 청약보다 1~2년 일찍 아파트를 공급하는 형태로 당첨된 뒤 자격을 유지하면 100% 입주가 보장되는 제도입니다. 2021년 7월부터 하남 교산과 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공 분양 아파트 총 3만 가구에 대한 사전청약이 시작됩니다. 사전청약이 시행될 주요 입지는 7~8월 인천 계양, 서울 노량진역 인근 군부지, 남양주 진접 2, 성남 복정 1·2 등이 있고 9~10월에는 남양주 왕숙 2, 남태령 군부지 등이 진행될 예정입니다. 이어 11~12월은 남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉, 하남 교산, 과천 등이 예정되어 있습니다.

 

사전청약제도는 공공 분양 물량으로 당첨자 선정 방법이 민간분양과 다르다는 점을 유념해야 합니다. 민간분양이 가점제라면 공공 분양의 일반공급에서는 청약통장을 오랫동안 유지하고 월 납입금을 꾸준히 넣은 사람이 승자가 되는 것이죠. 1순위 경쟁이 있을 때 무주택 기간 3년 이상, 저축총액이 많은 순(40m² 이하, 청약 납입 횟수)으로 당첨자를 선정하며 월 납입 인정금액은 10만 원까지입니다.

 

공공 분양 아파트에서는 일반공급 가구 수 비중이 크지 않습니다. 따라서 일반공급은 치열한 경쟁이 예상되며 저축총액 커트라인도 전체적으로 상향될 것으로 보입니다.

 

 

지금까지 2021년 달라지는 청약제도에 대해 알아보았습니다. 청약 경쟁에서 우위를 점할 수 없는 2~30대의 경우에는 소득요건의 충족 여부에 따라 물량 공급이 증가하는 수도권 사전청약을 집중적으로 공략할 필요가 있습니다. 단, 소득요건을 충족하지 못하는 고소득층의 경우에는 청약을 통한 내 집 마련보다는 일반 매매를 통한 내 집 마련이 더 효율적인 선택이 될 수 있습니다. 변화하는 시장과 제도에 발맞추어 더 많은 분이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있길 기대합니다!